2010年3月16日

信報研究部

公營房屋數據看樓市狀況

近 期樓市氣氛有再度熾熱迹象，其一指標便是樓市炒風蔓延至公營房屋。事實上，公營房屋的交易數據如股市的成交量，對掌握樓市熾熱狀況，甚至捕捉樓市的轉勢， 均能提供有用的參考資訊。研究部今期利用多年來公營房屋成交數據，分析目前樓市的狀況。另外，去年年底與讀者跟進樓市市場寬度*（market breadth）的狀況，事隔二個多月後，我們再跟進當中的轉變，並從中探討樓市後市走勢。

然而，當這些公營房屋也成為炒賣的對象時，樓市熾熱的情況可見一斑。這情況有如股市平時甚少交投的三、四線股票，當股市氣氛熾熱時，這類股份的交投也會被熱炒。
那麼根據過往公營房屋的成交數據，又能否預示樓市見頂？
根據地政署公營房屋每月成交宗數及涉及金額顯示，自1995年開始，每次樓市進入周期性的高位（前後）時，這兩項公營房屋的交易數據，均同樣攀升至甚高的水平【圖一及二橢圓形】，隨後樓價亦每每出現回吐。

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值得注意的是，上月公型房屋交易涉及的金額已達17多億元，是1997年11月以來的新高，這是否預示樓價後市有調整，值得大家留意。
除公營房屋交易量外，每月居屋補地價申請宗數，也同樣對樓市的走勢提供一定訊息【圖三】。背後的理由與公營房屋交易量相若，只是補地價數據在理論上，可能領先於公型房屋買賣而已。

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補地價宗數領先樓價四個月
從圖三可見，自2005年至今，每當居屋補地價宗數攀升至周期高位時，樓價於數個月後（約四個月）均會出現某程度的調整／跌幅【圖三箭咀】。換言之，居屋補地價宗數約領先樓價四個月左右見頂。
目 前居屋補地價宗數，於去年年中創下三百一十五宗高位後便輾轉回落，今次樓市會否如以往般出現見頂回落，還有待觀察。不過，居屋補地價已於七個月前見頂，但 樓價至今仍未有調整的迹象。這是否預示這訊號已經失效？值得補充的是，房屋署只提供2005年至今居屋補地價宗數的數據，令數據明顯有不足，而利用居屋補 地價宗數預測樓市走勢，相信還有待時間驗證。
去年年底與讀者探討樓市市場寬度的狀況，當時樓市寬度指標顯示樓市升勢有減弱的迹象。事實上，去年第四季本港樓價確實曾出現短暫且溫和的調整。
事隔兩個多月後，樓市寬度指標已出現很大程度的轉變。我們在這裏順道與讀者跟進指標的現況，以及探討一下樓價後市的走勢。
市場寬度三點發現
截至今年3月7日，從個別樓價市場寬度變化及相關區份樓價指數走勢**【圖四至六】，我們有以下三點發現︰

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一、 近月來新界區樓價市場寬度表現較市區強勁。根據各區過去四星期市場寬度平均讀數可見【表】，新界東及西區的樓市市場寬度讀數，在過去近一個月來明顯較市區 為高。出現這現象某程度反映樓市經過近一年的攀升後，購買力或開始轉移至新界區物業，亦即有部分投資者／置業人士，可能轉投新界區物業「追落後」。
二、 市場寬度拒絕跟隨樓價指數創新高。從各區樓市市場寬度變化，不難發現每逢寬度指標攀升至頂部，即代表該區全部屋苑的最新成交價均高於十周移動平均水平，該 區樓價指數短期內便會創新高【圖四圓形】；然而，近月來部分區分，尤其港島區樓價指數均有創新高的情況，惟樓價市場寬度在這之前卻未有攀升至較高水平，反 而寬度相對去年第三季的高位有不少的回落。這情況是否反映樓市升勢動力，在某些地區已開始呈現疲態？
三、近期個別區份市場寬度急速轉差。從 各區樓市寬度圖可見，個別區份例如九龍及新界東，過去一周市場寬度已出現較顯著的回落；其中，九龍區更有多於一半以上的屋苑樓價低於十周移動平均價，可見 個別區份的樓價走勢可能呈降溫的迹象。不過，市場寬度指標的表現一向較為反覆，單周的數據未必能確認樓市已經轉勢。研究部將密切跟進有關樓市寬度的變化， 為讀者提供樓價的最新情況。
總括而言，從樓市市場寬度指標可見，樓市升勢已蔓延至新界區，惟個別區份的升勢已呈疲態的迹象，而近日公營房屋交投創新高，也可能反映市場炒賣熾熱程度有明顯升溫迹象。這些訊息均可能已為樓市帶來一定的預警，投資者或置業人士對此勿掉以輕心。
分析員：呂梓毅
* 樓市市場寬度指標的介紹／定義，可參閱2009年12月29日「市場寬度指標顯示樓市升勢減弱」。簡而言之，這是反映樓價指數成分屋苑的表現，是否配合指 數整體走勢。若然有不協調（divergence）地方，例如樓價指數創新高，成分屋苑創新高的數目卻在減少，反映後市的升勢質素較弱，或有轉勢機會。

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