地產股最後升浪的潛在升幅

從近日多項市場指標顯示，恒指最後升浪可能已靜俏俏地展開；同時，踏入2011年後，本地地產板塊一洗去年底的弱勢，近日更有不俗的表現，與部分投資者認為地產板塊於調控期難有表現的預期有一定距離。今期研究部參考歷年恒指最後升浪時地產板塊的表現，與讀者探討本地地產股及恒指在最後升浪中的潛在升幅。

恒生指數於去年11月8日創下24988點的52周高位後，便隨即反覆回調至年底的22392點低位，累積下跌幅度約一成【圖1】。參考歷年最後升浪的走勢，恒指在展開最後升浪前，一般均會試穿250天平均線位置，而調整幅度將介乎9%至13%的水平（撇除1972及1980年兩次最後升浪有較大調整浪的情況）*。儘管目前恒指的走勢尚未觸及250天平均線支持位，惟目前調整幅度已達最後升浪前調整幅度的最低要求【表】。
新上升浪或展開
換言之，恒生指數去年年底的走勢，或已完成最後升浪前的調整。而且觀乎近日3天線高於18天線比例急升至70%之上，並進入其超買阻力區，即發出起動訊號，加上多個中線市寬也升越50%強弱分界線，反映新一輪的上升浪（或許是最後升浪）或已展開。
若真如此，根據歷次最後升浪表現，地產股也許是一個不容忽視的板塊。
受到中央政府持久對樓市的打壓，加上去年底特區政府推出調控樓市措施後，本港地產股表現明顯比下去，而且自2008年第四季至今領袖股中的地產股，也一一喪失領袖股的地位**，這反映恒指於最後升浪中，地產股也許不是「主要」領漲的板塊。
話雖如此，特區政府（及中央政府）的樓市調控措施對本港及內地房產市場，以至地產股造成多大的影響還有待觀察。事實上，近月本港及內地二、三線城市樓宇交投有再次活躍的迹象。而且地產板塊的市場寬度踏入2011年已再度出現急升，至今已成為表現最強的板塊【圖2及3】，顯示目前地產板塊在是次最後升浪中，絕不宜看淡。
資金多流向地產股
再者，根據1987年至今歷次最後升浪的表現，地產板塊（或本港地產股）一般均能較同期的恒指表現更強【表】，即使較差的一次表現（1997年4月的最後升浪），兩者的差距也少於4個百分點。這現象或反映在最後升浪中，資金最終多流向地產板塊炒作*。
為何資金在最後升浪中多流向地產股炒作？相信部分原因與本港樓市在每次最後升浪中，均處於明顯的上升周期有一定關係（2000年的最後升浪除外）【圖4及表】；當然，這現象某程度也反映樓市與股市唇齒相依的關係。此外，目前本港的樓價仍處於上升趨勢中，而且按揭息率亦較歷次最後升浪時低，這是否預示今次恒指的最後升浪中，地產板塊也許仍有不太差的表現？
既然地產股（本港樓市）表現與恒指最後升浪有着密切的關係，我們又可否反過來透過歷年本港地產股的走勢，探索恒指最後升浪的表現？
研究部利用本港主要地產股編制歷年平均市賬率溢價／折讓百分比的變化【圖5】。從圖5可發現，自上世紀90年代後，本港地產股每逢在最後升浪中，其市賬率溢價平均最高可達50%至65%。而1980年及1987年最後升浪溢價百分比，更可逾一倍之上，這也許與當時樓價有更大升幅有一定的關係。
從此角度推算，目前本港十間主要地產股的平均市賬率溢價約20%左右（以本周一數據計算），假設賬面值維持不變，並且在是次最後升浪中，本港地產股平均市賬率溢價可升至50%至65%左右，那麼本港地產股也許還有30%至45%的潛在平均升幅。
更進一步而言，若然是次最後升浪地產股的表現與恒指同步，並以最低升幅計算，預計恒指將有很大機會突破3萬點的目標，與我們在《投資導航》中預示恒指將升破3萬點的幅度相若。
總括而言，根據恒指歷次最後升浪的表現，可見與地產股的表現有着密切的關係。而且我們更發現，於90年代最後升浪中，本港地產股市賬率溢價一般可升至約 50%至65%的水平才見頂回落。按此推算，若然是次地產股的表現大致與恒指同步，那麼預計恒指將仍有不少於三成升幅，並突破3萬點的關口。
慎防再有打壓樓市措施
當然，有兩點值得補充及留意：其一，本港及內地樓市的政策風險仍然存在，尤其若然樓價鞏固後重拾升勢，不排除特區政府再有打壓樓價的措施，這會否影響地產股往後的表現，值得大家留意；其次，這裏的分析是建基於歷年本港地產股於最後升浪中的市賬率溢價變化推算出來。至於內地房產股會否同樣有類似的溢價／折讓模式，還有待研究。研究部日後或將另文與讀者再探討這議題。
分析員：呂梓毅
*詳見2010年11月11日「最後升浪出現未？」
**詳見2010年12月9日「尋找最後升浪領導板塊」