治標難壓樓價 鐵腕物價必跌
特區政府有樓價冒升至「一般人無法負擔」（置業）的困擾，北京政府則因百物騰貴通脹率可能突破溫家寶總理年初定下不過百分之三的「指令」而三令五申「微調」物價。香港樓價及內地物價會否應聲下跌，筆者有以下的看法。
甲、
行政長官說會「出其不意」地打擊物業投機，果不其然，財政司司長去周五便出「重招」（不算無懈可擊，仍有漏洞，見昨天本報「夾心人」卓文的大作）；政府此舉的目的，在加重短線炒家的投機成本，旨在釜底抽薪為炒得飛沙走石的樓市降溫，雖然此舉大增置業自住者的困難，大體而言，依然值得港人支持。
政 府徵新稅加舊稅提高按揭成數等，以減低短線炒家入市誘因，希望樓價升勢受阻遏，不過，兩者即炒風放緩及樓價下降之間不能畫上等號，因為導致樓價標高至「高 不可攀」水平—以實際樓面計，香港樓價世界最高—投機買賣是果不是因。眾所周知，香港樓價居高不下的根本遠因是土地供應不足（政府操控賣地托高地價保障了 少稅低稅的「最優稅務環境」，在高地價與低稅之間應如何取捨，涉及價值判斷，不在本文討論範圍），近因則為負利率及聯繫滙價使港元幣值相對美元以外的大部 分其他貨幣持續貶值，「港元愈來愈不值錢」，以之定價的物業價格，對持有強勢貨幣如人民幣的外地買家炒客來說，便相對廉宜。換句話說，當局若無後着，不增 加土地供應、不「出其不意」讓港元與美元脫鈎進而把利率提高至市場水平，以扭轉持續已久的負利率及不採取違反自由市場原則管制因美國一而再「量化寬鬆」而 製造了大量「熱錢」的流入，則對物業炒家的打擊，只能收一時之效。事實上，上述「三不」，俱知易難（甚至不能）行，這等於港府打擊物業炒風的種種懲罰性措 施，充其量只能在短期內因有震撼性作用令炒家遲疑而使炒風稍為收斂，但對壓低樓價水平的效用相當有限。
不過，在香港基本上還算自由（香港市 場沒有根本自由，因為政府失去根據本地情況釐定利率的自由，地產商則被褫奪有發展需要時便有地可買的自由）的市場，政府應致力於營造公平交易的商業環境而 非指導市場、壓低樓價，因為和所有商品一樣，樓價亦應由市場決定。本欄最近一次（四月二十七日）評論物業市道的題目是〈壓散樓市誰受益？公平交易最重 要！〉，可說是筆者近年鼓吹政府應取締「發水樓」的總結。欺騙消費（置業）者的行徑應予杜絕，但調節樓價高下並非政府的分內事（如果供需情況不變，「足 呎」的單位樓價理應大幅上揚）。可惜政府在針對「發水樓」方面下不了「痛下殺手」的決心，反而試圖從加重炒家投機成本上壓低樓價；由於並非從根本上下手， 因此難收宏效。
不少論者皆指出財政司司長打擊物業炒風的措施，忽略了照顧中產階層的利益，事實果真如此，而這亦是當今欲做「羅賓漢」的政府的通病。英國現在流行這樣的笑談，指羅賓漢以「劫富濟貧」為「政綱」，完全忽略中產者的利益，中產階級因此不必抱怨！這是笑談亦是現實寫照。
乙、
美 國農業部去周五公布的調查報告，顯示迄今年六月底，全美「三餐不繼」（food insecure）的美國家庭達一千七百四十萬戶（佔全美家庭百分之十五），較二○○六年增百分之三十；乍看之下，令人以為美國已是饑荒之國。事實不然。 去周日（二十一日）《華盛頓郵報》發表評論，題為〈美國並無飢民〉（〈No one goes hungry in America〉），為什麼？原來美國雖然「月月清」及入不敷出者眾，但「無米下鍋」畢竟只是極少數。自從一九六四年詹森總統「向貧窮宣戰」以來，有派發 「免費午餐」習慣的美國政府已作出多項向有需要者送主食（麵包麵粉）及副食（牛油芝士）的計劃，此計劃前稱「食物券」（Food Stamp），如今改稱「增補營養扶助計劃」（Supplement Nutrition Assistance Program），受惠的美國人達四千二百四十餘萬，人數這麼多，反映美國窮人甚眾；另一方面，則顯示美國政府不僅有辦法令人民免於飢餓，還盡量提高食物 質素免使人民大腹便便無法保家衞國（百分之二十七青年〔十七至二十四歲〕癡肥，令符合入伍體檢當兵者大降）及增加醫療負擔（百分之九的醫療預算用於醫治癡 肥引致的疾病上）……。無論如何，「家無隔宿糧」只是統計數字而非實際情況。
「資深」讀者也許記得筆者多次在這裏談及的「恩格爾定 律」（Engel's Law），簡單而言，它指出入息愈低的家庭在食物上的開支比例愈大（最極端的例子是乞丐把絕大部分收入花在食物上），此一由同名德國統計學家提出至今已百 餘年（一八五七年）的「定律」，如今仍派用場。以物質生活最豐富（最浪費）的美國為例，其平均家庭收入用於食物上的比例，的確逐年萎縮，一九二九年為百分 之二十三點四，戰後經濟完全走出大蕭條的陰影，食物支出比例降至一九五○年的百分之二十點六，經濟一路好景，此比例於一九七五年降至百分之十三點八，而二 ○○○年更跌至百分之九強，料現在已企於百分之八水平（值得注意的是，食物支出包括在家煮食及外出晉餐的開銷）。從這角度看，美國雖負債纍纍、窮透根，但 美國人仍是「天之肥子」。迄本世紀初，德國家庭在食物上的消耗佔總稅後入息的百分之十一點四，法國、日本和南韓在百分之十四至十五之間，巴西則為百分之二 十四點六，可是，中國的數據是百分之三十九點四，顯而易見，中國仍然「民以食為天」。
中國家庭大約花四成「可動用的收入」在食物上，其價不斷上升影響之大，不難想見；難怪中國領導人要急急忙忙推出「十六項監管價格調控措施」。
以 中國的政體，中央政府下決心做的事，沒有不成功的，問題是不知要付多少代價而已；以調控物價尤其是民生必需品價格來說，國家既可以低價出賣庫存物資（不少 在○八年金融海嘯期購入、囤積，如今「低價」賣出亦不致虧本）、以行政手法打擊「囤積居奇」的奸商，還可下令凍結物價於某一水平，這對抑壓通脹升勢肯定有 效。問題是這樣做對企業特別是上市公司的利潤有什麼負面影響？這方面的情況，有待股評家評說；但總方面看，為穩定物價，北京政府是不惜犧牲股東（政府是最 大股東）利益以讓老百姓受惠的！
甲、
行政長官說會「出其不意」地打擊物業投機，果不其然，財政司司長去周五便出「重招」（不算無懈可擊，仍有漏洞，見昨天本報「夾心人」卓文的大作）；政府此舉的目的，在加重短線炒家的投機成本，旨在釜底抽薪為炒得飛沙走石的樓市降溫，雖然此舉大增置業自住者的困難，大體而言，依然值得港人支持。
政 府徵新稅加舊稅提高按揭成數等，以減低短線炒家入市誘因，希望樓價升勢受阻遏，不過，兩者即炒風放緩及樓價下降之間不能畫上等號，因為導致樓價標高至「高 不可攀」水平—以實際樓面計，香港樓價世界最高—投機買賣是果不是因。眾所周知，香港樓價居高不下的根本遠因是土地供應不足（政府操控賣地托高地價保障了 少稅低稅的「最優稅務環境」，在高地價與低稅之間應如何取捨，涉及價值判斷，不在本文討論範圍），近因則為負利率及聯繫滙價使港元幣值相對美元以外的大部 分其他貨幣持續貶值，「港元愈來愈不值錢」，以之定價的物業價格，對持有強勢貨幣如人民幣的外地買家炒客來說，便相對廉宜。換句話說，當局若無後着，不增 加土地供應、不「出其不意」讓港元與美元脫鈎進而把利率提高至市場水平，以扭轉持續已久的負利率及不採取違反自由市場原則管制因美國一而再「量化寬鬆」而 製造了大量「熱錢」的流入，則對物業炒家的打擊，只能收一時之效。事實上，上述「三不」，俱知易難（甚至不能）行，這等於港府打擊物業炒風的種種懲罰性措 施，充其量只能在短期內因有震撼性作用令炒家遲疑而使炒風稍為收斂，但對壓低樓價水平的效用相當有限。
不過，在香港基本上還算自由（香港市 場沒有根本自由，因為政府失去根據本地情況釐定利率的自由，地產商則被褫奪有發展需要時便有地可買的自由）的市場，政府應致力於營造公平交易的商業環境而 非指導市場、壓低樓價，因為和所有商品一樣，樓價亦應由市場決定。本欄最近一次（四月二十七日）評論物業市道的題目是〈壓散樓市誰受益？公平交易最重 要！〉，可說是筆者近年鼓吹政府應取締「發水樓」的總結。欺騙消費（置業）者的行徑應予杜絕，但調節樓價高下並非政府的分內事（如果供需情況不變，「足 呎」的單位樓價理應大幅上揚）。可惜政府在針對「發水樓」方面下不了「痛下殺手」的決心，反而試圖從加重炒家投機成本上壓低樓價；由於並非從根本上下手， 因此難收宏效。
不少論者皆指出財政司司長打擊物業炒風的措施，忽略了照顧中產階層的利益，事實果真如此，而這亦是當今欲做「羅賓漢」的政府的通病。英國現在流行這樣的笑談，指羅賓漢以「劫富濟貧」為「政綱」，完全忽略中產者的利益，中產階級因此不必抱怨！這是笑談亦是現實寫照。
乙、
美 國農業部去周五公布的調查報告，顯示迄今年六月底，全美「三餐不繼」（food insecure）的美國家庭達一千七百四十萬戶（佔全美家庭百分之十五），較二○○六年增百分之三十；乍看之下，令人以為美國已是饑荒之國。事實不然。 去周日（二十一日）《華盛頓郵報》發表評論，題為〈美國並無飢民〉（〈No one goes hungry in America〉），為什麼？原來美國雖然「月月清」及入不敷出者眾，但「無米下鍋」畢竟只是極少數。自從一九六四年詹森總統「向貧窮宣戰」以來，有派發 「免費午餐」習慣的美國政府已作出多項向有需要者送主食（麵包麵粉）及副食（牛油芝士）的計劃，此計劃前稱「食物券」（Food Stamp），如今改稱「增補營養扶助計劃」（Supplement Nutrition Assistance Program），受惠的美國人達四千二百四十餘萬，人數這麼多，反映美國窮人甚眾；另一方面，則顯示美國政府不僅有辦法令人民免於飢餓，還盡量提高食物 質素免使人民大腹便便無法保家衞國（百分之二十七青年〔十七至二十四歲〕癡肥，令符合入伍體檢當兵者大降）及增加醫療負擔（百分之九的醫療預算用於醫治癡 肥引致的疾病上）……。無論如何，「家無隔宿糧」只是統計數字而非實際情況。
「資深」讀者也許記得筆者多次在這裏談及的「恩格爾定 律」（Engel's Law），簡單而言，它指出入息愈低的家庭在食物上的開支比例愈大（最極端的例子是乞丐把絕大部分收入花在食物上），此一由同名德國統計學家提出至今已百 餘年（一八五七年）的「定律」，如今仍派用場。以物質生活最豐富（最浪費）的美國為例，其平均家庭收入用於食物上的比例，的確逐年萎縮，一九二九年為百分 之二十三點四，戰後經濟完全走出大蕭條的陰影，食物支出比例降至一九五○年的百分之二十點六，經濟一路好景，此比例於一九七五年降至百分之十三點八，而二 ○○○年更跌至百分之九強，料現在已企於百分之八水平（值得注意的是，食物支出包括在家煮食及外出晉餐的開銷）。從這角度看，美國雖負債纍纍、窮透根，但 美國人仍是「天之肥子」。迄本世紀初，德國家庭在食物上的消耗佔總稅後入息的百分之十一點四，法國、日本和南韓在百分之十四至十五之間，巴西則為百分之二 十四點六，可是，中國的數據是百分之三十九點四，顯而易見，中國仍然「民以食為天」。
中國家庭大約花四成「可動用的收入」在食物上，其價不斷上升影響之大，不難想見；難怪中國領導人要急急忙忙推出「十六項監管價格調控措施」。
以 中國的政體，中央政府下決心做的事，沒有不成功的，問題是不知要付多少代價而已；以調控物價尤其是民生必需品價格來說，國家既可以低價出賣庫存物資（不少 在○八年金融海嘯期購入、囤積，如今「低價」賣出亦不致虧本）、以行政手法打擊「囤積居奇」的奸商，還可下令凍結物價於某一水平，這對抑壓通脹升勢肯定有 效。問題是這樣做對企業特別是上市公司的利潤有什麼負面影響？這方面的情況，有待股評家評說；但總方面看，為穩定物價，北京政府是不惜犧牲股東（政府是最 大股東）利益以讓老百姓受惠的！
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