香港楼市没升完 (香港楼市没升完)

不断有香港朋友问我，“香港房子还能升吗？”，当被告之香港房价还要涨时，不约而同的反应是，“已经好贵了呀……”。

其实，问这个问题的人，便是答案。2009年香港房地产的大牛市，多数港人没有赶上。经历过97楼市崩盘后，港人的风险意欲颇强，轻易不敢增杠杆。当 时房价涨得既快速又诡异，明明刚刚经历了百年一遇的金融海啸，鲁比尼、谢国忠们都在谈论两次探底，香港房价却像坐上火箭般颷升着。望着不断上升的房价，港 人们发誓如果房价跌个10％，他们一定入市，可惜房价掉下百分之几之后，便绝尘而去了。

港人对全球经济复苏缓慢的判断，大致正确，不过却低估了货币宽松政策的效果。全世界的央行都在努力制造过度流动性，而发达国家的银行却无借贷意 欲，资金涌向国债市场，将市场利率拉至历史超低水平。资金超便宜，人们对租金回报、股票估值的要求便相应降低，一轮流动性驱动的金融资产价格升值，便尤然 而升了。香港是这轮流动性过剩的主要受益者之一。港币与美元挂勾，联储的流动性便是香港的流动性。内地近年在股市、楼市、资源领域制造出大量亿万富豪，这 批资产部分外流，也为香港楼市注入强心针，还编织出一系列“豪爽出手”的传奇。

不过港资，最终仍然是香港楼市的主力。“零利率”，在香港现代史中乃前所未有的现象，而本港银行的贷款功能并未如美欧银行般消失，他们在按揭战 中十分进取。近来通货膨胀迅速升温，食品、交通成本大涨，通胀预期直线上升。负利率，意味着存入银行的储蓄的购买力缩水，于是港人储蓄搬家，寻求新投资机 会，而此是笔者看好香港楼市的最大原因。

目前香港的租金回报平均在4%－5%之间，按揭货款成本无论以Ｐｒｉｍｅ或ＨＩＢＯＲ计，均远低过它。从投资的角度看，入市是值得的。从租客的角度看，30年按揭的供款额，也低过每月的房租。从租转买的角度看，也是值得的。

市场的担心是，也许利率很快会上升，令目前的租金回报／按揭成本比较失预算。联储的量化宽松政策，现在面临的不是退出的问题，而是加码的问题。 笔者认为，量化宽松在今后两年难有实质性退出。央行的利率正常化可能在2012年做一点动作（出于政治目的），但是以美国目前的复苏进展和财政赤字，利率 在今后五年都没有可能回复到危机前的正常水平。超低的按揭利率，相信在趋向长期化、常态化。

雷曼倒闭所诱发的资产断流，令所有企业都感受到保持适当现金流的重要性，开发商的杠杆普遍降低，建房速度放缓。今明两年的住房供应量偏低。在“豪宅”大行其道的时候，小面积住宅的缺口更加突出。

港府为制止房价颷升，已经推出几轮政策措施，不过其效果与“肉包子打狗”差不多，只不过有短暂的心理震摄。无论是超低利率，还是内地热钱，根本 不在港府的控制范围之内，港人的储蓄搬家也难制止。行政手段中较具威胁的是提高投资移民的门槛。但是，此事很难仅针对内地人士，如今在港有置地能力的内地 人士，估计八成有第三国护照。至于提高650万元投资移民的最低限度，相信多数内地人买房本来就超过1000万元。

内地房市的调整，可能是香港楼市的大风险。如果那里房价急跌，财富遭到摧毁，则香港必然受到牵连。如果内地继续目前这种“挤地毯式”调控，则内地资金寻求其它投资机会，从大蒜绿豆到香港楼市，都成为过渡流动性的分流处。

内地经济与联储转向，乃香港楼市的潜在下跌动因。不过在可预见的未来，笔者陆续看好香港楼市。