見到死牛又拿著財務表睇內房股，計 算ROE、流動比率、債項／股東權益比等等，心裏發笑，仲要只是係咁以和恒河沙數之中的零星幾間內房公司比較。之前有看我的死牛基礎分析系列的讀者應該會 知道點解。
做基礎分析前，首先要明白自己買入的是什 麼產品，那產品如何炒法。例如地產股和資源股，這些股票屬周期性行業，我們理應先集中評估行業的周期，例如現在是在周期的什麼部分、周期時間有多長、政策 如何影響周期、哪一隻股票在這一浪 upside 最大，有最多的股價催化劑。死牛長揸多數得個桔。
以內房股為例，最重要是掌握地產市道的周 期。若然在06-07持有對的內房股例如世茂(0813.hk)、華潤置地(1109.hk)、富力地產(2777.hk)，那是發到豬頭。我好記得當時 惠理基金的十大持股總有華潤置地和富力地產。但假如07年底至08年持有內房股，那是災難性的。
選股最重要的是明確知道自己選的是什麼類 型的公司。是一線的藍籌地產股？還是三四線的地產小Dee Dee？內房來講，華潤置地是藍籌大佬，瑞房(0272.hk)是三四線股。本地來說，長實、新地是大佬，香港興業、英皇國際這些就是小 Dee Dee。其次就是要知道自己買入的公司是重負債的進取型，還是低負債的穩健型。
估值地產股，最重要是資產淨值 －－NAV(Net Asset Value)的評估。點評估？最專業的方法就是查出公司所有物業以及地皮所在，逐處親自查巧、估價，再睇埋佢仲有什麼現金、其他資產之類的東東，估算資產 淨值。一般老散是不可能這樣做的，主要方法不外乎睇年報資料粗略計算資產淨值，或者抄功課睇各大行的報告，取其平均。股票投資價值在於股價相對資產淨值的 折讓。
可是大家亦要明白，資產淨值水平是動態 的，它會隨地產市道的變化、實際地理的轉變、政策的轉變、利率的變化諸如此類的改變而有所變動。而一二線大藍籌地產股的資產淨值折讓，理應正常地比三四線 的股仔為小。三四線股仔的股價比資產淨值呈5-6成的折讓是家常便飯，如果就咁話大藍籌好鬼貴呀，折讓得一成咁少，呢隻（三四線股）就有成5成折讓，拿！ 大手買入坐定定等收錢。這也會引人發笑，因為分分鐘炒到浪尾，隻三四線股仲係大幅折讓，但別人的藍籌地產股已炒到歷史NAV有溢價了。
故此，精明的投資者，理應把自己目標對象 的歷史資產淨值折讓程度查得一清二楚，假如那股票長年都是5-6成NAV 折讓，那現在這個5-6成NAV折讓的「價值投資」，就是常態，別奢望可以炒到溢價。
另外，當地產市道開始崩盤，NAV會下 調，但當然股價會先行，所以熊一的崩盤後會出現大量含巨大資產淨值折讓的「筍貨」俾你執個飽。經典案例是2008年少年股神三個幾推介0173.hk，理 據是計算NAV後得到目標價八元的笑話。當年我很天真很傻的揸住0272.hk，$7.5 沽都沽唔切雞咁腳走，少年股神還大叫轟進173，我和陳仔兄不斷將173的目標價由3蚊推到2蚊再推到$1.5......股價追住我們的目標價往南走， 勁過摩笛。因此要記住，當一隻地產股由輕微折讓的高位，突然崩盤至高折讓的水平，而表面上實體地產市道好像沒什麼似的情形下，一定要警愓，因為股價會比基 礎分析NAV值先行，事關熟悉地產市道的內線人和大戶，早就料著先機及時走人，留返傻佬繼續接貨。
到最後，時機成熟，血賤滿街、要衰的已衰 到貼地、頻死的272都得到了融資、多間公司開始大量回購自己的股票、主席又增持，那就開始吸納。但吸納什麼公司好呢？係咪成手Cash 一定死唔去的就最好呢？債多就一定唔好？小弟當年就係過份保守，揀了隻股價比淨現金低的0410.hk來買，穩陣就隱陣，但回報效果卻跑輸其他內房股。檢 討結果，當市道見了谷底，市道轉旺，其實債多的地產股爆發力才較強。打穩陣波，買優質藍籌地產股也多數能有很好的回報。三四線的低債「靚數」股並不是首 選。
做基礎分析計死數，但不懂靈活運用，都是 沒有用的。
做基礎分析前，首先要明白自己買入的是什 麼產品，那產品如何炒法。例如地產股和資源股，這些股票屬周期性行業，我們理應先集中評估行業的周期，例如現在是在周期的什麼部分、周期時間有多長、政策 如何影響周期、哪一隻股票在這一浪 upside 最大，有最多的股價催化劑。死牛長揸多數得個桔。
以內房股為例，最重要是掌握地產市道的周 期。若然在06-07持有對的內房股例如世茂(0813.hk)、華潤置地(1109.hk)、富力地產(2777.hk)，那是發到豬頭。我好記得當時 惠理基金的十大持股總有華潤置地和富力地產。但假如07年底至08年持有內房股，那是災難性的。
選股最重要的是明確知道自己選的是什麼類 型的公司。是一線的藍籌地產股？還是三四線的地產小Dee Dee？內房來講，華潤置地是藍籌大佬，瑞房(0272.hk)是三四線股。本地來說，長實、新地是大佬，香港興業、英皇國際這些就是小 Dee Dee。其次就是要知道自己買入的公司是重負債的進取型，還是低負債的穩健型。
估值地產股，最重要是資產淨值 －－NAV(Net Asset Value)的評估。點評估？最專業的方法就是查出公司所有物業以及地皮所在，逐處親自查巧、估價，再睇埋佢仲有什麼現金、其他資產之類的東東，估算資產 淨值。一般老散是不可能這樣做的，主要方法不外乎睇年報資料粗略計算資產淨值，或者抄功課睇各大行的報告，取其平均。股票投資價值在於股價相對資產淨值的 折讓。
可是大家亦要明白，資產淨值水平是動態 的，它會隨地產市道的變化、實際地理的轉變、政策的轉變、利率的變化諸如此類的改變而有所變動。而一二線大藍籌地產股的資產淨值折讓，理應正常地比三四線 的股仔為小。三四線股仔的股價比資產淨值呈5-6成的折讓是家常便飯，如果就咁話大藍籌好鬼貴呀，折讓得一成咁少，呢隻（三四線股）就有成5成折讓，拿！ 大手買入坐定定等收錢。這也會引人發笑，因為分分鐘炒到浪尾，隻三四線股仲係大幅折讓，但別人的藍籌地產股已炒到歷史NAV有溢價了。
故此，精明的投資者，理應把自己目標對象 的歷史資產淨值折讓程度查得一清二楚，假如那股票長年都是5-6成NAV 折讓，那現在這個5-6成NAV折讓的「價值投資」，就是常態，別奢望可以炒到溢價。
另外，當地產市道開始崩盤，NAV會下 調，但當然股價會先行，所以熊一的崩盤後會出現大量含巨大資產淨值折讓的「筍貨」俾你執個飽。經典案例是2008年少年股神三個幾推介0173.hk，理 據是計算NAV後得到目標價八元的笑話。當年我很天真很傻的揸住0272.hk，$7.5 沽都沽唔切雞咁腳走，少年股神還大叫轟進173，我和陳仔兄不斷將173的目標價由3蚊推到2蚊再推到$1.5......股價追住我們的目標價往南走， 勁過摩笛。因此要記住，當一隻地產股由輕微折讓的高位，突然崩盤至高折讓的水平，而表面上實體地產市道好像沒什麼似的情形下，一定要警愓，因為股價會比基 礎分析NAV值先行，事關熟悉地產市道的內線人和大戶，早就料著先機及時走人，留返傻佬繼續接貨。
到最後，時機成熟，血賤滿街、要衰的已衰 到貼地、頻死的272都得到了融資、多間公司開始大量回購自己的股票、主席又增持，那就開始吸納。但吸納什麼公司好呢？係咪成手Cash 一定死唔去的就最好呢？債多就一定唔好？小弟當年就係過份保守，揀了隻股價比淨現金低的0410.hk來買，穩陣就隱陣，但回報效果卻跑輸其他內房股。檢 討結果，當市道見了谷底，市道轉旺，其實債多的地產股爆發力才較強。打穩陣波，買優質藍籌地產股也多數能有很好的回報。三四線的低債「靚數」股並不是首 選。
做基礎分析計死數，但不懂靈活運用，都是 沒有用的。
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